余凌曲中国（深圳）开发研究院金融与现代产业研究所副所长
日前央行召开2020年工作会议，首次在工作会议中提出了“加快建立房地产金融长效管理机制”。以房地产金融长效管理机制建设维护房地产市场平稳健康发展，关键是要处理好房地产市场防风险与促发展之间的关系，核心是基于房地产的投资和居住不同属性，“有保有压地”差别化对待房地产金融需求。
房地产金融政策持续从严的“调控悖论”
从国内外发展经验来看，房地产行业对金融依赖程度很高，金融对房地产行业的过度影响将催生庞大的投资需求，导致房地产市场形成泡沫，甚而引发范围更广的金融和经济危机。
在主要城市房价不断突破“天际线”的背景下和“房住不炒”的政策主基调下，我国房地产金融政策持续收紧。比如，提高房地产开发贷款的条件，收紧银行信贷资金进入房地产市场；对房地产信托进行“窗口指导”，收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目；收紧个人住房贷款条件、额度、利率，并严控消费贷款、经营贷款、信用卡资金流入房地产市场；从严监管房地产企业发行股权、企业债券、境外融资等等。
房地产金融调控的本意是压缩房地产投资性需求，推动房地产回归居住属性，有效防范房地产市场风险。但不断加码的房地产金融调控政策却存在着明显的“调控悖论”。
主要城市房价涨到工薪阶层难以承受的高度，固然有房地产炒作的因素，关键原因还是大城市住房供给不足。但是，一系列金融调控政策限制资金流入房地产开发领域，进而限制了房地产市场的供给，新一轮房价上涨也就有了“支撑”。
在房地产金融调控政策下，房地产开发商在金融领域成为“融资难、融资贵”的“弱势群体”；一旦到了房地产销售市场上，开发商持有“稀缺资源”待价而沽，拥有面对消费者的强势“话语权”，包括融资成本在内的各项高昂成本都会转嫁给消费者，这也就使得一些城市陷入“越调越高”的周期循环。
我国房地产金融政策将加快进入市场化轨道
从“加强房地产金融调控”到“加快建立房地产金融长效管理机制”，意味着我国房地产金融政策将逐渐摈弃政府主导模式，减少行政对房地产金融市场的干预，加快形成一系列影响市场发展的长期制度安排，让房地产金融真正回归正常化、市场化。
一是避免出现政策反复。我国房地产金融政策总体趋严，但是调控中也常常有“虎头蛇尾”的状况发生。面临经济下行压力、固定资产投资失速，我国房地产金融调控政策发生过多次转向。每次政策转向，都会推动大量社会资金流入房地产市场，催生新一轮的房地产泡沫和更加严格的调控政策，形成所谓“防范风险而引发的风险”。
二是提供稳定可靠的长期资金。从长期来看，我国城市化进程还远远没有结束，特别是大城市和都市圈建设将带来房地产市场和房地产金融的巨大长期需求。目前，以银行开发贷为主的资金供给方式，一方面资金供给总量往往受到银行放贷“顺周期”影响，另一方面资金期限往往偏短，与房地产开发金融需求不完全吻合。
从国际经验来看，发行房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化和房地产企业融资的重要方式。国外成熟市场REITs产品投资人范围广，投资期限长，为房地产企业提供长期可靠资金支持。目前，受制于资产管理行业等政策限制，我国境内还没有真正的REITs产品面世。去年12月10日，招商局商业房托基金在香港联合交易所主板成功挂牌上市，为我国房地产金融发展开启了一种全新的思路。
三是有效区分和区别对待居住属性和投资属性。过度的投资需求是房地产市场风险的根本来源。在金融制度设计上，央行和金融监管部门除了对投资属性较强的房地产金融业务要继续保持高压态势外，可以探索以差额准备金率、专项再贷款等方式保障居住属性房地产金融需求得到最大程度的优先满足。
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